秦占学：利空与利好对冲 建材业平稳迎接调控冲击

　　【嘉宾】中国建材流通协会会长 秦占学

　　【记者】庞晓宇·家居北京

　　【时间】2011年2月15日

中国建材流通协会会长 秦占学

　　家居业迎来“曲线利好”时代

　　【家居网】秦教授您好，很高兴有机会采访到您。纷纷扰扰的国八条已经正式出台，您认为，这一调控措施对家居建材市场会产生怎样的影响?

　　【秦占学】国八条的出台对家居建材市场会是一轮利空。这种利空，是刚性需求对房地产降价的预期更加强烈而产生的。房产价格的不断上扬，长久以来有很多的原因，比如国际资本的“套利者”，热钱跑进来;还有一些国内的投资者要保值，因此价格始终没有降下来。

　　新国八条出台之后，投资者应该感受到了凉意，而这些刚性需求者也感受到：这回房地产真要降价了，他们不会再买房，不买房就没有装修，直接导致市场变冷。从BHI来看，也反映这个情况：十一月、十二月，一月…一直在往下降，这一局面短期内不会有所改变。

　　【家居网】您预计的“短期”可能会持续多久?

　　【秦占学】我们的建材家居市场完全跟随房地产的走势，房地产市场的第一轮下跌出来之后，建材家居市场会有一个小高潮，真正要买房的人会走出来，带动建材家居市场的发展。但下跌不会结束，而是还会再有一轮，直到房地产大家都认为“见底”了，到了投资者都认为值得买的时候，中国有句话说“买涨不买跌”，刚性需求就会涌现。总而言之，房地产的走向会是“下跌——平稳——再下跌——见底”的曲线利好过程，刚性需求在第一轮下跌之后的平台时期有望入市。

　　房地产的开发并没有止步，房产的供给量在增大，国家的住房保障也在增强。最近水泥、玻璃的股份上涨，说明保障供给在增长。建设水渠、高铁不需要使用玻璃，只有建设住宅和商业地产，才会大量使用玻璃。我认为，今年商业地产将会大涨。在这种情况下，建材家居市场要考虑一个“另类”的路线——向电子商务转移。

　　部分保障性住房的装修是集团购买，不是展示性消费，更不是冲动消费，而是理性消费，整个的品质和价格非常重要。设计工程师是先设计，后采购，以设计的地位为优先，以质量和价格做为参考，而不取决于企业的产品展示。在这样的情况下，电子商务会非常便捷。还有一部分的大城市例如北京，五环以内的在建房都要求推精装修房，这也意味着团体购买。企业要适应这种转变，在老百姓不买房、不装修的情况下，企业要转变思路，发展电子商务的集中购买模式。

　　建材家居市场如果能够成为工程配套市场，承担帮助工程客户推荐、挑选等功能，加强服务，完全可以促进市场的升级换代，转变成家居建材的采购中心，在理性消费时代，依靠真正的服务来取得上升。练好内功、提升服务，共同度过市场的冰川期。房地产价格一旦趋向平稳，市场就会好转。

　　【家居网】您对房价的走势有很肯定的想法，认为房价一定会下跌。

　　【秦占学】房价一定会下跌。但是这个跌的幅度和速率有多大，还要看中央政府和地方政府的博弈。什么时候改变地方政府靠地吃饭的局面，坚决的刹住高地价，加强配套措施，调控才会有真正的改观。地皮老是在炒高售价，那么保障房的建设只能是一纸空文。在房地产价格下降的预期之下，市场不会好。在“冰川期”，家居建材市场还要做好刺激消费和创造消费的工作，刺激存量房产的再装修，加大产品的创意价值和更新换代的速度。虽然面临着很多问题，但是我们的家居建材市场还是很有希望的。

　　我们的市场现在有点过于“贪大”了，动辄就是30万平米，40万平米，实际上单位面积盈利能力非常低。我猜想，做这件事的人是在考虑将来转型到商业地产。在商业地产将要走红的时候跑马占地，一旦商业地产起来，就可以转型成为商业百货中心，租金和出售的收入都有望提高。我也相信商业地产会有很好的发展。所以我认为，房地产调控对民宅市场是利空，对商业地产是利好。在“对冲”的情况下，整个建材家居市场不会出现大幅度的下跌，而是会平稳过渡。

　　【家居网】国八条出台之后，家居建材行业的商务模式怎样设计才能最合理?

　　【秦占学】电子商务一定要有针对性，不要大而空。整个家居建材市场在“国八条”出来之后将会发生很大的变化，可以说暂时会处在冻结状态。我们判断，企业只要修炼好内功，上管理水平，走出自己的特色道路，就能实现平稳过渡。现在我们这个行业同质化太严重，过于求大，单位的利润在降低。这样的竞争是不健康的，经营者不能盈利，租金也会受到影响。

　　怎么衡量其中的利害关系，是家居卖场的大佬们要考虑的问题，我认为卖场的作用也应该被提升。现在我们看到，流通领域的企业正在走出去，红星啊，居然这些企业，都在央视打起了广告。包括金盛集团正在打造的全球建材采购中心，最终面积将达到8000多亩，总投资达到148亿。虽然说成功与否不能确定，但至少对我们家居建材行业是一个很大的提升。标志着这些企业正在改变思路，他们有设计、展示、物流、配送的各个中心，功能非常全面，将要向生产性服务业转型，我认为这是一个可喜的变化。

　　【家居网】国家出台了三次调控政策，开发商和购房者可能都对这种决心有所感受。

　　【秦占学】俗语说“一鼓作气，再而衰，三而竭”，正好能说明房地产商的心理变化。如果三轮调控还不能令房价出现松动的局面，不排除政府有进一步行动的可能。现在的房价高企，已经是一个关系到国计民生的问题，一个政策问题。

　　最近，埃及的穆巴拉克下台，固然是因为多种因素，但是埃及国内和国际社会都有一种舆论：“埃及的房价竟然涨到和中国一样。”这就是说，房价问题会威胁到执政，而且积累下去会积重难返。中央在很艺术的调控这些事情，既要让百姓的心态得到平稳，也让国民经济不致受到太大的损害。如果现在传出消息，某地房价大幅下跌，多米诺骨牌效应就会显现出来。直到刚性需求完全涌现。我建议，不要把居民住宅当做投资品，而只当成消费品来使用，将商用物业当做投资品，那是完全没有问题的。

　　目前，国家正在加大保障性住房和廉租房的建设，保障供给是根本。房地产的价格下跌不能依靠政策，房产量达到一定程度，自然就会降下来。

　　315旺季恐难旺

　　2011建材下乡主旋律仍将继续

　　【家居网】对建材家居行业而言，315是开年的第一个销售旺季。但是从现在的市场情况看来，315很显然会受到一些影响。您对315期间的建材市场有怎样的预期和判断?

　　【秦占学】我觉得315的旺季可能带不起来。建材家居企业借助315应该大打低碳牌，提升自己的品牌形象。一到春季，还是有一些老百姓会进入装修阶段，存量房会释放需求，市场还是会比较好一点。人气指标一旦能够起来，整个的繁荣度就会得到提升。

　　【家居网】今年在建材下乡方面的计划和目标是什么?

　　【秦占学】六部委今年出台了水泥的下乡目标，在宁夏和山东试点，宁夏的力度还可以，我们协会要超前推进，希望建材下乡不仅仅停留在水泥上，也会延伸到别的品类。现在看来这样的下乡计划仅仅依靠国家的补贴是不行的，还是要企业拿出一部分利润来补贴到农民身上。

　　【家居网】感谢您接受我们的采访，祝愿协会今年的工作会开展得顺风顺水。

　　【秦占学】好的，我很感到很高兴，谢谢你。